Grondbeleid

De gerealiseerde kosten in 2016 bedragen € 35,7 mln. en de gerealiseerde opbrengsten € 38,3 mln. en geven hiermee realisatiepercentages van 66% en respectievelijk 87%. Deze realisatie-cijfers worden vergeleken met de bijgestelde begroting 2016, zie tabel 2 hieronder. De ontwerpbegroting 2016 is bijgesteld als gevolg van het gewijzigde BBV inzake het uitruimen van grondexploitatievreemde posten (m.n. overige kosten), maar ook als gevolg van gewijzigde voortgangsinzichten, nieuwe- en herziene grondexploitaties.

Tabel 2: Begroting vs. Realisatie 2016

Bedragen (in mln.)

Het toepassen van de complexiteitfactor, waarmee de begroting van de portefeuille (exclusief grondbanken) is bijgesteld bij het Halfjaarbericht, heeft bijdrage geleverd aan verbeterd realisatiepercentage aan de opbrengstenkant ten opzichte van 2015. Ondanks deze factor van 20% is minder gerealiseerd dan begroot. Het sturen op grondexploitaties blijft complex. Vooral het tempo van de gronduitgiftes en de daarmee samenhangende inrichtingskosten openbare ruimte blijven vanwege diverse factoren achter. Het daadwerkelijke moment van gronduitgifte wordt bepaald de marktomstandigheden en het ontwikkelen van het bouwplan door de bouwer/ontwikkelaar. Deze factoren zijn echter beperkt beïnvloedbaar door de gemeente.

De belangrijkste afwijkingen op gronduitgifte en het achterblijven van grondkosten (zijnde bouwgrondproductie en inrichting openbare ruimte) worden hieronder toegelicht. De overige kosten blijven achter omdat met name in de plannen Scheveningen Haven de bijdragen voor de oeververbinding en de bijdrage voor de ontwikkelingen van het Noordelijkhavenhoofd uit de grondexploitatie zijn gehaald in het kader van de gewijzigde BBV regelgeving. In Spuikwartier is de verbouwing van de Turfmarktgarage lager dan geraamd en zijn de kosten voor het versterken van het dak en overige maatregelen op het maaiveld vertraagd.
Gezien de resultaten van het afgelopen jaar, zijn we voornemens de complexiteitsfactor het komende jaar te verhogen met als doel om over 2017 minder onderbesteding te rapporteren.

Uitgifte

In 2016 is voor € 26,8 mln. (2015: € 24,5 mln.) aan uitgifte(opbrengsten) gerealiseerd voor 809 woningen en 15.096 m² bvo. Dit is 63% van de begroting (2015: 60%).Tevens is er vanuit de grondbank Vroondaal 22.936 m2 grond economisch overgedragen aan de GEM Vroondaal.

Bij een aantal grondexploitaties is de gronduitgifte uitgesteld tot 2017. Te noemen zijn de grondexploitaties CE-113 Spuikwartier (€ 8,6 mln.), ES-103 Uithofslaan (€ 4,1 mln.), ZZ-31 A12 zone deelplan 26 (€ 2,8 mln.) en ES-129 Eurocinema (€ 1,2 mln.), R-365 Acaciastraat (€ 0,9 mln.).
Zoals verwoord blijft het sturen op de uitgiftes complex. Vele factoren bepalen het moment van uitgifte waarbij marktomstandigheden en het ontwikkelen van het bouwplan door de bouwer/ontwikkelaar niet door de gemeente te beïnvloeden is.

Kosten

Van de begrote kosten voor is € 35,7 mln. gerealiseerd, waarbij rekening is gehouden met een complexiteitsreductie van € 12,3 mln. De niet gerealiseerde kosten hebben in veel gevallen een directe relatie met de uitgestelde gronduitgifte in de hierboven genoemde plannen. In sommige gevallen zijn de geprognosticeerde kosten en opbrengsten niet in 2016 gerealiseerd als gevolg van een herziening waardoor de uitgifte is vertraagd.

Hiernaast is in meer dan 40 grondexploitaties enkele tonnen per plan aan kosten en opbrengsten doorgeschoven naar 2017 als gevolg van niet voorspelbare en beperkte planningswijzigingen in de (bouwplan)ontwikkeling. Bij elkaar opgeteld veroorzaken al die opzichzelfstaande kleine verschuivingen, afgezien van de bovengenoemde projecten, de onderschrijding op de jaarschijf.

Verwachte kasstromen operationele grondexploitaties
In de grafiek op de volgende pagina wordt de kasstroom van de gezamenlijke grondexploitaties weergegeven en de nominale kosten en opbrengsten (op prijspeil 1/1/2017). De eerste kolommen (kosten en opbrengsten) geven het onderhandenwerk stand weer. De omzetverwachting (kosten en opbrengsten) is met € 97 mln. gestegen als gevolg van nieuwe grondexploitaties, toevoegen van de grondbanken aan de portefeuille en herzieningen. Tussen 2017 en 2025 wordt voor € 285 mln. aan kosten en nog € 324 mln. aan opbrengsten verwacht.

De wijzigingen van de kasstroom in de eerste helft van 2016, is met drie lijnen inzichtelijk gemaakt:

1. De (oorspronkelijke) kasstroom op basis van de standen per 1 januari 2016 (stippellijn)
2. De kasstroom op basis van de standen van het Halfjaarbericht (onderbroken streep)
3. De kasstroom op basis van de standen per 1 januari 2017 (doorgetrokken streep)

Bij het halfjaarbericht werd een aanzienlijke afname van de omzet verwacht na 2018. Door het toevoegen van de nieuwe grondexploitaties en grondbanken is dit verschoven na 2020.

Daarnaast laat de grafiek zien dat de kasstroom van de standen per 1 januari 2017 aan het begin negatiever begint en in 2025 positiever eindigt.

Dit wordt per 1-1-2017 veroorzaakt door het toevoegen van de grondbanken aan de grondexploitatie-portefeuille. De verbetering aan het eind van de lijn (2025) wordt veroorzaakt door de uitname van grondbedrijf vreemde elementen uit de grondexploitatieportefeuille die niet meer als lasten meetellen in de grondexploitatieportefeuille.